EELNÕU

Haapsalu			…. aprill 2025 nr …

Roosaare kinnistu detailplaneeringu
osaline kehtetuks tunnistamine
(Roovälja, Roosaare kinnistute osas)

Roovälja ja Roosaare kinnistu omanik esitas 30. jaanuaril 2025 taotluse Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr 98 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“ ja muudetud Ridala Vallavolikogu 31.01.2008 otsusega nr 314 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“ osaliselt kehtetuks tunnistamiseks Roovälja kinnistu (pindala 2338 m2) ning seda ümbritseva Roosaare kinnistu osas eesmärgiga muuta Roovälja kinnistu kehtivat maakasutuse sihtotstarvet 100% ärimaast vastavalt kinnistu tegelikule sihtotstarbele elamumaaks. Roosaare kinnistu maakasutuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa.

Roosaare detailplaneering on kehtestatud Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr 98 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“ ja muudetud Ridala Vallavolikogu 31.01.2008 otsusega nr 314 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“. Detailplaneeringu koostas Haapsalu Maamõõdubüroo (töö nr 563-2007).

Detailplaneeringu algne eesmärk oli jagada 12,84 ha suurune Roosaare kinnistu neljaks iseseisvaks üksuseks. Kolme uue moodustatud krundi sihtotstarve muudeti ärimaaks, eesmärgiga rajada neile igaühele eraldi hoonete kompleksist koosnev talumuuseumi tüüpi turismitalu, mis arhitektuuriliselt ja olustikult sarnaneks eelmise sajandi alguse ja üle-eelmise sajandi Lääne-Eesti taludele. 

Ridala Vallavolikogu 31. jaanuari 2008 otsusega nr 314 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse põhijoonise kohaselt jääb Roovälja kinnistu (katastritunnus: 67401:001:0234) alale, mille juhtotstarbeks on määratud ärimaa. 

Detailplaneeringu muutmise eesmärk oli jagada Nõmme külas paiknev 12,1 ha suurune maatulundusmaa sihtotstarbega maa-ala kolmeks iseseisvaks üksuseks. Roosaare kinnistut kaasomandina omavad isikud soovisid jagada kinnistu selliselt, et igat ehitusõigusega ärimaad ümbritseks omaette üksusena maatulundusmaa. See võimaldas kinnistu jagada kolmeks reaalosaks selliselt, et igal ehitusõigusega ärimaa omanikul tekiks ehitusõigusega ärimaast ja seda ümbritsevast maatulundusmaast oma kinnistu. Ehitusõigust uutele maaüksustele ei määratud ja sihtotstarvet ei muudetud. Uute maatulundusmaa maaüksuste sisse jäävatel ärimaa sihtotstarbega kruntidel säilis varasem lahendus.

Haapsalu Linnavolikogu 27. septembri 2024 otsusega nr 162 otsusega vastu võetud Haapsalu linna üldplaneeringu kohaselt jäävad Roovälja ja Roosaare kinnistud hajaasustusalale ja ehituskeeluvööndisse ja ranna piiranguvööndisse. Üldjuhul hajaasustuses ehitamiseks detailplaneeringu koostamise vajadus puudub, v.a juhul kui soovitakse vähendada ranna ehituskeeluvööndit. 

Kinnistusraamatu andmetel on Roovälja kinnistu omanik eraisik. Kinnistu on hoonestatud ehitisregistri kohaselt elamuga, mille kasutamise otstarve on üksikelamu. Katastrikaardil oleva kinnistu piiri ebatäpsuse tõttu ulatub üksikelamu osaliselt ka Roosaare kinnistule, millele jääb ka elamu õueala. Kinnistutel asuv elamu on olemasolev ehitis ranna ehituskeeluvööndis. Kinnistu omanik ei soovi kinnistutele täiendavat ehitusõigust.

Linnavalitsuse hinnangul on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine Roovälja ja Roosaare kinnistute osas põhjendatud ning see ei avalda mõju kehtima jäävale detailplaneeringu lahendusele.

Maakatastriseaduse § 18¹ lg 1 alusel on elamumaa alaliseks või perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa ning selle juurde kuuluv majapidamis- ja abiehitise alune ja ehitist teenindav maa. Seega on kehtiv detailplaneering vastuolus hoone tänase kasutusotstarbega. 
Planeerimisseaduse § 140 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt võib detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda.
Planeerimisseaduse § 140 lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist.

Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punkti 33 ja PlanS § 140 lõike 6 kohaselt on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine volikogu ainupädevuses. Haldusorgani poolne haldusakti kehtetuks tunnistamine toimub kaalutlusõiguse alusel. Haldusmenetluse seaduse § 64 lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid.

Juhindudes planeerimisseaduse § 10 lg 1, lg 3, § 140 lg 1 p 1 ja p 2, lg 2 ja 6, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, haldusmenetluse seaduse § 64 lg 2 ja 3, § 68 lg 2 ja § 70 lg 1 ning Roovälja ja Roosaare kinnistute omaniku 30. jaanuari 2025 avaldusest, Haapsalu Linnavolikogu otsustab:

1.	Tunnistada Ridala Vallavolikogu 20. mai 2004 korraldusega nr 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneering Roovälja ja Roosaare kinnistute osas kehtetuks. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistatava maa-ala piiride skeem on esitatud otsuse lisas.
2.	Tunnistada Ridala Vallavolikogu 31. jaanuari 2008 korraldusega nr 314 Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatus Roovälja ja Roosaare kinnistute osas kehtetuks. Detailplaneeringu muudatuse kehtetuks tunnistatava maa-ala piiride skeem on esitatud otsuse lisas.
3.	Haapsalu Linnavalitsusel:
3.1.	teavitada Rootiigi ja Rooserva kinnistute omanikke ja Roovälja kinnistu omanikku ja piirinaabreid detailplaneeringu osalisest kehtetuks tunnistamisest;
3.2.	avaldada otsus ajalehes Lääne Elu, milles Haapsalu linn avaldab ametlikke teateid, väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Haapsalu linna veebilehel.
4.	Otsus jõustub teatavakstegemisega.
5.	Otsuse peale on kaebeõigusega isikul õigus esitada kaebus Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras või vaide Haapsalu Linnavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras.

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Malle Õiglas
Volikogu esimees